Agencia Tributaria: "Quienes alquilan una casa deben pagarnos inmediatamente 12.000 €": no hay exenciones, simplemente pague.

Cómo funciona el impuesto de tipo fijo: tasas, impuestos y novedades. Esto es lo que ofrece el régimen fiscal confirmado para 2025.

El impuesto de tasa fija (cedolare secca) se mantiene como uno de los principales beneficios fiscales para el alquiler de viviendas hasta 2025. La Ley de Presupuestos confirmó la introducción de tres tipos impositivos diferentes, calculados en función del tipo de contrato y arrendamiento: 21% para contratos de renta controlada, 10% para contratos de renta controlada y 26% para alquileres de corta duración . Este régimen actúa como impuesto sustitutivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPEF) y sus recargos, lo que permite un importante ahorro fiscal para quienes cumplen los requisitos.

El régimen de tipo fijo (cedolare secca) permite a los propietarios sustituir su impuesto sobre la renta (IRPEF) por un impuesto único calculado sobre el alquiler percibido. Al optar por este régimen, el arrendador renuncia a los incrementos de alquiler basados ​​en el ISTAT, pero queda exento del pago del impuesto de registro y del impuesto de timbre. Esta opción puede ejercerse al registrar el contrato de arrendamiento mediante el formulario RLI o al prorrogarlo.

En 2025 seguirán vigentes tres tipos impositivos diferentes. El tipo estándar del 21 % se aplica a los contratos de alquiler indefinidos, mientras que el tipo reducido del 10 % se aplica a los contratos de alquiler con contrato de duración determinada, con el fin de incentivar la oferta de viviendas de alquiler más asequibles. También se ha confirmado el tipo del 26 % para los alquileres de corta duración, aplicable a quienes alquilan más de una propiedad por períodos inferiores a 30 días . Esta medida tiene como objetivo regular un mercado en constante expansión, a menudo vinculado a plataformas de intermediación en línea.

Para comprender mejor la lógica detrás de las diferentes tasas impositivas, consideremos el caso de un propietario con siete propiedades: cuatro para alquileres de corta duración y tres alquiladas a estudiantes con contratos de renta acordados. La primera propiedad destinada a alquileres de corta duración está sujeta a una tasa impositiva fija del 21%, mientras que las otras tres están sujetas a una tasa del 26%. Los apartamentos alquilados con contratos de renta acordados se benefician de una tasa impositiva fija reducida del 10% , lo que demuestra cómo la estructura impositiva progresiva premia los alquileres estables a precios controlados.

Requisitos y ventajas del impuesto de tipo fijo

Las personas propietarias de inmuebles destinados exclusivamente a uso residencial, sin vinculación con una actividad comercial, pueden optar por el tipo impositivo fijo . Los inmuebles deben pertenecer a las categorías catastrales A1 a A11 y pueden incluir sus anexos. Además de la simplificación fiscal, el tipo impositivo fijo las exime del pago de recargos municipales y regionales, impuesto de registro y timbres fiscales, lo que agiliza y transparenta la gestión contractual.

El pago se realiza según el calendario del IRPEF, con un pago inicial y el saldo restante. El pago inicial debe efectuarse en un solo plazo antes del 30 de noviembre si es inferior a 257,52 €, o en dos plazos (junio y noviembre) si es superior. El saldo restante debe abonarse antes del 30 de junio del año siguiente. Los pagos se realizan mediante el formulario F24 con los códigos fiscales 1840, 1841 y 1842. Es fundamental cumplir con los plazos para evitar recargos e intereses.

Sanciones y controles fiscales

Un nuevo régimen de sanciones está en vigor desde septiembre de 2024 y se mantendrá vigente hasta 2025. Las principales infracciones consisten en no declarar el alquiler, presentar declaraciones de impuestos inexactas y no registrar el contrato. Las sanciones pueden oscilar entre el 45 % y el 140 % del impuesto adeudado, con importes mínimos establecidos por ley. Este endurecimiento tiene como objetivo garantizar una mayor transparencia y combatir la evasión fiscal en el sector del alquiler.

La idoneidad del régimen de tipo fijo depende de la situación particular del contribuyente. El tipo del 10% sigue siendo el más ventajoso, mientras que el del 21% debe evaluarse en función de los ingresos totales y las deducciones fiscales perdidas. Además, los ingresos por alquiler afectan íntegramente al ISEE (Indicador de Situación Económica Equivalente) y no permiten deducciones ni créditos fiscales. Por ello, antes de optar por el régimen de tipo fijo, es recomendable consultar con un asesor fiscal que pueda valorar las ventajas económicas reales en cada caso particular.